Kiek iš tikrųjų kainuoja parduoti būstą: visos išlaidos

„Parduosiu už 180 tūkstančių ir nusipirksiu už 210“ — tokį planą girdime beveik kas savaitę. Problema ta, kad 180 tūkstančių niekada nepatenka į sąskaitą. Tarp sutarties kainos ir realiai gaunamos sumos yra eilė mokesčių, kurių dalis yra fiksuota, o dalis priklauso nuo sandorio vertės. Šiame straipsnyje surenkame visas išlaidas ir parodome, kaip atrodo 180 tūkst. eurų sandoris nuo pradžios iki pabaigos.

Privalomos išlaidos prieš skelbimą

Prieš objektui patenkant į rinką reikia sutvarkyti dokumentus. Pastato energinio naudingumo sertifikatas privalomas parduodant beveik visus gyvenamuosius pastatus ir butus (išimtis — kai kurie senesni nei tam tikros kartos objektai bei laikini statiniai). Sertifikato kaina butui — 80–150 eurų, individualiam namui — 200–350 eurų, o galioja jis 10 metų. Registrų centro nekilnojamojo turto registro išrašas kainuoja kelis eurus elektroniniu būdu, tačiau pasitaiko, kad prireikia ir kadastrinių matavimų bylos kopijos ar naujų matavimų — tai jau 250–600 eurų individualiam namui.

Atskira eilutė — paruošimas. Profesionali fotosesija su plačiakampiu objektyvu ir vertikalių korekcija Vilniuje kainuoja 90–200 eurų, planas su matmenimis — 40–80 eurų, o dronu daryti kadrai namui ar sklypui — 60–120 eurų. Namų stilizavimas (home staging) mažam butui kainuoja 300–800 eurų, bet praktikoje leidžia išvengti pirmojo kainos mažinimo, kuris tame pačiame bute būtų kainavęs 5–10 tūkst. eurų.

Notaras, Registrų centras ir sandorio mokesčiai

Notaro atlyginimas už nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties tvirtinimą Lietuvoje skaičiuojamas procentais nuo sandorio vertės ir turi nustatytas apatines bei viršutines ribas. Praktikoje 150–250 tūkst. eurų vertės buto sandoris kainuoja maždaug 500–900 eurų. Įprasta, kad notaro mokestį pusiau pasidalija pirkėjas ir pardavėjas arba jį sumoka pirkėjas — tai derybų klausimas, kurį būtina sutarti dar preliminariojoje sutartyje, o ne notaro laukiamajame.

Lentelėje matoma didžiausia eilutė — tarpininkavimo mokestis. Jis Lietuvoje svyruoja nuo 2 iki 4 % sandorio vertės ir beveik visada apmokestinamas PVM. Vertinant šią eilutę prasminga klausti ne „kiek tai kainuoja“, o „kokia kaina objektas parduodamas su tarpininku ir be jo“. Mūsų 2025 metų duomenimis, objektai, parduoti savarankiškai, vidutiniškai gaudavo 4–7 % mažesnę galutinę kainą ir rinkoje išbūdavo 2–3 kartus ilgiau. 180 tūkst. eurų sandoryje 5 % skirtumas yra 9 tūkst. eurų.

GPM: kada 15 % mokestis tikrai taikomas

Gyventojų pajamų mokestis parduodant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje yra 15 % nuo skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos. Tačiau daugeliu atvejų mokėti nereikia. Pagrindinės išimtys: turtas išlaikytas ilgiau nei 10 metų; parduodamas būstas, kuriame paskutinius 2 metus buvo deklaruota gyvenamoji vieta; arba būstas, kuriame gyventa trumpiau, bet visos gautos lėšos per vienerius metus panaudojamos kitam būstui įsigyti, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.

Skaičiuojant apmokestinamąjį skirtumą galima atimti ne tik pirkimo kainą, bet ir dokumentais pagrįstas turto pagerinimo išlaidas — kapitalinio remonto sąskaitas, langų keitimą, šildymo sistemos įrengimą. Būtent todėl remonto sąskaitas ir bankinius pavedimus verta saugoti dešimtmetį. Deklaracija VMI teikiama iki kitų metų gegužės 1 dienos, o mokestis sumokamas tuo pačiu terminu.

Kiek realiai lieka rankose

1. 1.Sutarties kaina: 180 000 €.
2. 2.Paruošimas (sertifikatas, nuotraukos, dokumentai): −350 €.
3. 3.Notaras (pusė) ir smulkios sandorio išlaidos: −450 €.
4. 4.Tarpininkavimas 2,5 % + PVM: −5 445 €.
5. 5.Likusi banko paskola, dengiama iš sandorio: −62 000 € (pavyzdinis atvejis).
6. 6.GPM: 0 €, nes būste deklaruota gyvenamoji vieta ilgiau nei 2 metus.
7. 7.Į sąskaitą: ≈ 111 755 €.

Toks skaičiavimas užima dvidešimt minučių, bet leidžia iš anksto planuoti kitą pirkinį ir nesipykti su banku dėl trūkstamų 6 tūkstančių pradiniam įnašui. Prieš skelbdami objektą, susirašykite savo lentelę su realiais skaičiais — jei kuri nors eilutė neaiški, tai signalas, kad reikia konsultacijos, o ne optimizmo.

Trys išlaidos, kurių niekas neplanuoja

Pirmoji — laikotarpis tarp dviejų sandorių. Jei parduodate ir perkate ne tą pačią dieną, kelis mėnesius tenka kažkur gyventi. Laikinas būsto nuomos ir daiktų sandėliavimo derinys Vilniuje kainuoja 800–1 400 eurų per mėnesį, o kraustymosi paslauga vieną kartą — 250–600 eurų. Antroji — turto mokesčiai ir komunaliniai už laikotarpį, kai butas jau tuščias, bet dar neparduotas: šildymo sezono metu tai 100–200 eurų per mėnesį.

Trečioji ir skaudžiausia — kainos korekcija dėl per ilgo buvimo rinkoje. Kiekvienas papildomas mėnesis, praleistas su per aukšta kaina, statistiškai atsiliepia galutinei sumai: objektai, parduoti per pirmus du mėnesius, vidutiniškai gauna 97–99 % prašomos kainos, o tie, kurie rinkoje išbūna daugiau nei pusmetį — 88–93 %. Šis skirtumas 180 tūkst. eurų sandoryje siekia 9–16 tūkstančių, tai yra daugiau nei visos kitos išlaidos kartu sudėjus. Todėl teisinga pradinė kaina yra ne derybų taktika, o pati didžiausia taupymo priemonė.