Žvėrynas, Antakalnis ar Naujamiestis — kur investuoti

„Noriu investuoti į Vilniaus centrą“ — dažniausiai girdimas prašymas. Bet Vilniaus centras nėra vienas rajonas. Žvėrynas, Antakalnis ir Naujamiestis yra vienas nuo kito nutolę per dvidešimt minučių pėsčiomis, o jų rinkos elgiasi kaip skirtingi miestai. Šiame palyginime remiamės savo 2023–2026 metų sandorių duomenimis ir Registrų centro statistika.

Investuotojui rūpi trys skaičiai: bruto nuomos grąža, likvidumas parduodant ir kainos atsparumas nuosmukio metu. Vilniuje jie retai sutampa tame pačiame rajone. Žemiau pateikti intervalai galioja tvarkingiems objektams; neremontuoti butai su nesutvarkytais dokumentais parduodami 12–20 % pigiau.

Žvėrynas: mažiausia pasiūla, aukščiausia kaina

Žvėrynas yra riboto dydžio rajonas, apjuostas Neries kilpos, su išsaugotu tarpukario mediniu ir mūriniu užstatymu. Naujos statybos čia beveik nėra — kelios butikinio tipo plėtros po 8–20 butų per metus. Tai reiškia struktūrinį pasiūlos trūkumą: bet kuriuo momentu rinkoje būna 30–50 butų, o iš jų tik keliolika tikrai kokybiškų.

Kaina rekonstruotame tarpukario name su tvarkinga bendrija siekia 3 800–4 800 Eur/m², naujos statybos butikiniame projekte — 4 500–5 500 Eur/m². Nuomos grąža čia žemiausia iš trijų rajonų, nes kaina išaugo greičiau nei nuomos rinka. Tačiau likvidumas išskirtinis: tvarkingas Žvėryno butas parduodamas vidutiniškai per 30–45 dienas, o krizės metais kainos čia krito mažiausiai.

Kas čia perka: apie 70 % mūsų 2024–2026 metų Žvėryno sandorių sudarė šeimos, perkančios sau ilgam, ir tik 15 % — investuotojai. Vidutinis sandoris siekė 310 tūkst. eurų, o tipinis pirkėjas turėjo 40–50 % nuosavų lėšų. Bendrijos mokestis su kaupiamuoju fondu čia siekia 0,45–0,80 Eur/m² per mėnesį, o prieš stogo atnaujinimą bendrija gali nuspręsti dėl vienkartinio 2–6 tūkst. eurų įnašo.

Namo būklės statistikoje nematyti: du butai toje pačioje gatvėje gali skirtis 800 Eur/m² vien dėl stogo ir inžinerinių sistemų.

Lentelė paaiškina pagrindinį kompromisą: Žvėryno trūkstamas grąžos procentas nuperkamas trumpesniu pardavimo laiku. Skaičiuodami grynąją grąžą, iš bruto skaičiaus atimkite bendrijos mokesčius, NT draudimą (90–160 eurų per metus), remonto rezervą apie 5 % nuomos pajamų ir 15 % GPM. Po šių atskaitymų skirtumas tarp Žvėryno ir Naujamiesčio sumažėja iki 0,8–1,1 procentinio punkto.

Antakalnis: platus ir nevienalytis

Antakalnis yra didžiausias iš trijų ir kartu labiausiai nevienalytis. Tarp Sapiegų parko ir Valakampių telpa tarpukario vilų kvartalai, sovietinių blokinių namų masyvai, nauji projektai prie Neries ir Antakalnio slėnio bei ligoninės kompleksas. Skirtumas tarp kainos šalia Sapiegų parko ir Antakalnio gale gali siekti 40 %, todėl vidurkis čia mažiausiai informatyvus.

Antakalnio stiprybė — infrastruktūra šeimoms: mokyklos, darželiai, žalieji plotai, sportas prie upės. Todėl čia dominuoja ilgalaikiai savininkai, o ne nuomininkai. Investuotojui tai reiškia stabilų, bet lėtesnį segmentą: nuomos paklausa pastovi, tačiau nuomininkų kaita retesnė ir nuomos kainų augimas nuosaikesnis nei Naujamiestyje.

• Sapiegų parko ir Antakalnio pradžios kvartalai: 3 300–3 900 Eur/m², tvarkingi tarpukario ir renovuoti mūriniai namai, stipriausias likvidumas rajone.
• Vidurinis Antakalnis, Šilo ir Nemenčinės plento aplinka: 2 700–3 200 Eur/m², daug 1970–1985 metų statybos namų su D arba E energinio naudingumo klase.
• Nauji projektai prie Neries ir Antakalnio slėnio: 3 400–4 100 Eur/m², A arba A+ klasė, dėl to 30–45 % mažesnės šildymo sąskaitos.
• Valakampių individualių namų zona: sandoriai reti, po 15–25 per metus, pardavimo laikas dažnai 90–180 dienų.

Antakalnio pirkėjas kitoks nei Žvėryno: 30–45 metų šeima, keičianti butą centre į trijų ar keturių kambarių butą su balkonu. Kas antras naudojo būsto paskolą su 15–20 % pradiniu įnašu, todėl rajonas jautrus 6 mėn. EURIBOR pokyčiams: 0,5 procentinio punkto pokytis 200 tūkst. eurų paskolai keičia įmoką maždaug 55 eurais. Antra detalė — šildymas: E klasės bute sausį 60 m² plotui tenka 180–260 eurų, A klasės name — 55–90 eurų.

Naujamiestis: didžiausias pokytis per dešimtmetį

Naujamiestis per pastaruosius dešimt metų pasikeitė labiausiai. Buvusios pramoninės teritorijos virto loftais ir biurų kvartalais, atsirado stiprus verslo centrų klasteris, o kartu su juo — nuolatinė nuomininkų paklausa. Čia veikia paprasta logika: kur dirba tūkstančiai žmonių, ten nuomojami butai neprastovi.

Naujamiesčio pirkėjas skaičiuoja, o ne jaučia. Tipinis sandoris — 38–55 m² butas už 140–200 tūkst. eurų, perkamas nuomai su 30–40 % nuosavų lėšų. Nuomininkai stabilūs: verslo centrų klasterio darbuotojai ir užsienio specialistai, kuriems nuomą apmoka darbdavys, todėl mokėjimų drausmė aukšta, o mūsų valdomuose objektuose vidutinė prastova siekia 0,6 mėnesio per metus. A klasės dviejų kambarių butas išnuomojamas per 7–12 dienų, sutartis pasirašoma metams su dviejų mėnesių depozitu, o ją verta įregistruoti Registrų centre.

Naujamiesčio rizika taip pat aiški: pasiūla čia auga sparčiausiai. Naujų projektų srautas reiškia, kad po penkerių metų jūsų butas konkuruos su naujesniais, o nuomos kaina augs lėčiau nei rajonuose su ribota pasiūla. Antra aplinkybė — kokybės kontrastai: tas pats kvartalas gali turėti puikų naują namą ir apleistą pastatą per gatvę, o tai veikia tiek nuomą, tiek perpardavimą.

Ko tikėtis per artimiausius trejus metus

Trejų metų horizontą lemia trys dalykai: statybos leidimų srautas, EURIBOR trajektorija ir energinio naudingumo reikalavimų griežtėjimas. Žvėryne naujų leidimų 2024–2026 metais išduota vos keliolika, todėl kainos greičiausiai judės 2–4 % per metus — lėtai, bet be atkryčių. Antakalnyje lems renovacija: nerenovuotas D klasės ir renovuotas C klasės butas tame pačiame kvartale jau dabar skiriasi 8–14 %. Naujamiestyje viską spręs pasiūla.

Kaip pasirinkti pagal savo tikslą

• Kapitalo išsaugojimas ir ilgalaikis turėjimas su minimalia rizika — Žvėrynas arba geriausia Antakalnio dalis.
• Maksimalus pinigų srautas ir greitas išnuomojimas — Naujamiestis, ypač studijos ir dviejų kambarių butai iki 55 m².
• Nuoma šeimoms su ilgomis sutartimis ir maža kaita — Antakalnis.
• Perpardavimas po renovacijos — Naujamiestis ir Antakalnio senos statybos segmentas, kur skirtumas tarp neremontuoto ir sutvarkyto buto didžiausias.
• Trumpalaikė nuoma — vertinkite atsargiai: reglamentavimas keičiasi, o daugiabučių bendrijos vis dažniau riboja tokią veiklą.

Universalaus atsakymo nėra, bet yra universali klaida: pirkti prestižiniame rajone tikintis aukštos nuomos grąžos. Prestižas ir grąža Vilniuje juda priešingomis kryptimis. Aiškiai pasakykite sau, ar perkate pinigų srautui, ar kapitalo išsaugojimui — nuo šio sakinio priklauso visas tolesnis pasirinkimas.